Hỏi - Đáp: GFA là gì? Phân biệt GFA, GBA, CFA, NFA và NSA

GFA là gì? Câu hỏi này là thắc mắc chung của nhiều người khi tìm hiểu về xây dựng, các loại diện tích khi thuê văn phòng.

Một khách hàng của Office Saigon - Anh Tâm cũng đặt câu hỏi tương tự và gửi về như sau: "Tôi đang xem một văn phòng có GFA là 4200m². Trong hợp đồng thuê văn phòng, tại sao họ lại ghi cả GFA và NFA? Vậy diện tích làm việc thực tế của tôi sẽ khoảng bao nhiêu?". Câu hỏi này cũng là thắc mắc chung của nhiều người khi tìm hiểu về diện tích văn phòng

Để giải đáp chi tiết những thắc mắc này, chúng tôi xin chia sẻ những kiến thức về diện tích GFA giúp bạn hiểu rõ hơn về định nghĩa, cách tính, ứng dụng thực tế của loại diện tích này.

Nội dung chính:

• 1. GFA là gì?
• 2. Cách tính diện tích GFA trong xây dựng
• 3. Ý nghĩa của GFA trong xây dựng là gì?
• 4. Phân biệt GFA, GBA, CFA, NFA và NSA
  • Diện tích GBA
  • Diện tích CFA
  • Diện tích NFA
  • Diện tích NSA
  • Giải đáp câu hỏi GFA và NFA

GFA là gì?

GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn tất cả các tầng trong tòa nhà, bao gồm: tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Chủ đầu tư dựa trên GFA để tính giá trị dự án, mức độ sử dụng đất, chi phí xây dựng và lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Trong Hướng dẫn cách tính diện tích sàn xây dựng - Công văn 601/BXD-HĐXD (18/02/2020), diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.

Cách tính diện tích GFA trong xây dựng

Công thức tính GFA cơ bản

Ví dụ cụ thể: Một tòa nhà có 5 tầng, diện tích sàn mỗi tầng là 200 m², GFA sẽ là:

GFA=200m²×5=1.000m²

Khi tính GFA, cần lưu ý:

• Tính toàn bộ diện tích của mỗi tầng, không loại trừ tường ngăn, cột hoặc khu vực phụ trợ.
• Tính dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết của công trình để đảm bảo độ chính xác.
• Không tính những không gian công cộng như hành lang, cầu thang, không gian không được sử dụng,...

Bởi vì có nhiều lưu ý, một số nhà thầu áp dụng công thức tính diện tích sàn xây dựng chi tiết như sau:

Cụ thể phần diện tích khác bao gồm: phần mái, sân, móng, tầng hầm,…Trong đó:

Phần mái

• Nếu phần mái lát gạch thì sẽ tính bằng 10% của diện tích sàn sử dụng.
• Nếu là bê tông cốt thép và không lát gạch thì sẽ tính bằng 50% của diện tích sàn sử dụng.

Phần sân

• Nếu diện tích sân 20m2, xây tường rào quanh, đổ cột và có lát nền: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích < 40m2: tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích ≥ 40m2, lát nền gạch, có xây tường rào và đổ cột: tính 50% diện tích sàn sử dụng.

Phần móng

• Nếu móng đơn thì tính 30% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng băng thì sẽ tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng đài xây trên nền bê tông cốt thép thì tính 35% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu gia cố bằng bê tông cốt thép thì tính 20% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích sàn

• Nếu sàn có mái che: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu sàn không có mái che nhưng lát gạch nền: tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn < 4m2: tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn > 8m2: tính 50% diện tích sàn sử dụng.

Ví dụ: Tòa nhà văn phòng có 10 tầng với diện tích mỗi tầng là 500m², 2 tầng hầm với mỗi tầng hầm diện tích 300m² và Khu vực kỹ thuật chiếm 200m².

• Diện tích tầng nổi = 10 × 500 = 5000m².
• Diện tích tầng hầm = 2 × 300 = 600m².
• Khu vực kỹ thuật = 200m².

Diện tích GFA của tòa nhà như sau:

Tổng GFA = 5000 + 600 + 200 = 5800m²

Ý nghĩa của GFA trong xây dựng là gì?

GFA trong xây dựng được sử dụng để tính toán hệ số sử dụng đất (FAR), giúp quản lý sử dụng đất hiệu quả, đảm bảo sự cân bằng giữa không gian xây dựng và không gian công cộng trong các dự án đô thị.

Bên cạnh đó, GFA còn giúp chủ đầu tư tính toán và lập chi phí xây dựng công trình chi tiết, giúp kiến trúc sư thiết kế không gian hợp lý cho từng khu vực chức năng.

Việc tính diện tích GFA cũng là cơ sở quan trọng để hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Phân biệt GFA, GBA, CFA, NFA và NSA

GFA, CFA, NFA và NSA là những thuật ngữ trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Mỗi thuật ngữ đại diện cho một loại diện tích khác nhau của công trình.

Trong đó, GFA (Gross Floor Area) - Diện tích sàn xây dựng, là tổng diện tích của tất cả các mặt sàn, bao gồm các không gian sử dụng chính và phụ trợ và khu vực kỹ thuật.

Diện tích GBA

GBA (Gross Building Area) - Tổng diện tích tòa nhà: là tổng diện tích của tất cả các tầng và không gian xây dựng của tòa nhà, bao gồm cả diện tích sàn sử dụng và không sử dụng. GBA bao gồm diện tích của các không gian sử dụng chính như văn phòng, căn hộ, cửa hàng, nhà kho, phòng họp và các không gian bán hàng hoặc kinh doanh khác.

Diện tích CFA

CFA (Conditioned floor area) - Diện tích sàn điều hòa: là tổng diện tích sàn của tất cả các phòng được lắp điều hòa trong tòa nhà, được đo tại vị trí sát mặt trong của tường bao quanh các phòng đó, ngay tại phần tiếp giáp giữa tường và sàn nhà.

Diện tích NFA

NFA (Net Floor Area) - Diện tích sàn ròng: là diện tích sử dụng thực tế, trừ đi các phần diện tích của tường và không gian chung. NFA tương tự với CFA, nhưng thường được sử dụng trong bối cảnh thiết kế và quy hoạch.

Diện tích NSA

NSA (Net Sellable Area) - Diện tích sàn kinh doanh: là phần diện tích được dùng để bán hoặc cho thuê trong tòa nhà. Thông thường, chủ đầu tư dựa trên NSA để tính giá bán hoặc giá cho thuê trong các công trình bất động sản. Diện tích được tính bằng cách cộng toàn bộ diện tích trong căn hộ, bao gồm cả các phần tường bao xung quanh nhưng không tính các không gian chung như hành lang, cầu thang.

Ví dụ: Một tòa nhà văn phòng cho thuê tại TPHCM: có điều hòa trung tâm, cao 10 tầng + 1 hầm đỗ xe, diện tích sàn mỗi tầng là 500 m², diện tích khu vực chung (hành lang, cầu thang) chiếm 100m² mỗi tầng. Ngoại trừ khu vực chung, phần còn lại là diện tích cho thuê văn phòng.

Thông số của tòa nhà trên được tính toán như sau:

• Diện tích cho thuê mỗi tầng: 400m²
• GBA (Gross Building Area): 6500m²
• GFA (Gross Floor Area): 5500m²
• CFA (Carpet Floor Area): 4000m²
• NFA (Net Floor Area): 4000m²
• NSA (Net Sellable Area): 4000m²

Gross Floor Area (GFA) và Net Floor Area (NFA)

Diện tích NFA luôn nhỏ hơn diện tích GFA. Vì GFA là tổng diện tích sàn của toàn bộ tòa nhà, bao gồm cả các khu vực phụ trợ, trong khi NFA chỉ tính riêng diện tích sàn sử dụng trực tiếp cho các hoạt động chính của tòa nhà.

Do đó, GFA được chủ đầu tư sử dụng để tính toán tổng diện tích xây dựng và các chi phí liên quan, trong khi NFA thường được dùng để xác định diện tích sử dụng thực tế, từ đó tính toán giá thuê, giá bán và đánh giá hiệu quả kinh doanh của tòa nhà. Người đi thuê văn phòng chỉ cần quan tâm đến NFA/NSA để biết được diện tích làm việc thực tế và từ đó ước tính chi phí thuê.

Từ đó, Office Saigon trả lời câu hỏi của Anh Tâm như sau:

Thông thường, diện tích làm việc thực tế (NFA) sẽ nhỏ hơn diện tích tổng thể (GFA) khoảng 10-20% (trừ đi các khu vực chung và các phần không sử dụng). Điều này có nghĩa là nếu văn phòng bạn có GFA là 4200m², thì diện tích làm việc thực tế có thể rơi vào khoảng 3360m² - 3780m².

Tuy nhiên, đây chỉ là ước tính. Để có con số chính xác nhất, anh Tâm cần tham khảo bản vẽ mặt bằng và thông tin từ chủ tòa nhà để có số liệu chính xác.

Qua bài viết này, chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu về khái niệm GFA, một trong những thông số quan trọng xây dựng và giải đáp câu hỏi của anh Tâm về diện tích GFA và NFA trong hợp đồng thuê văn phòng và diện tích làm việc thực tế anh sẽ thuê.

Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về GFA hoặc các khó khăn khi thuê văn phòng, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ chuyên viên của Office Saigon luôn sẵn sàng hỗ trợ tư vấn bạn.

CÔNG TY TNHH OFFICE SAIGON – Cho thuê văn phòng chuyên nghiệp
Đ/c: Tầng 24, Pearl Plaza Tower, 561A Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh, TpHCM.
Hotline: 0987 11 00 11 – 0938 339 086
Email:info@officesaigon.vn - Website: www.officesaigon.vn