Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM 2025 có gì HOT?

Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê đóng vai trò chiến lược trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Đây là nền tảng không gian làm việc cho các doanh nghiệp, tạo điều kiện phát triển các ngành công nghiệp chủ lực như công nghệ, tài chính, và dịch vụ.

Thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2024 đã chứng kiến sự tăng trưởng về nguồn cung và giá thuê, cùng với sự chuyển dịch trong nhu cầu của các doanh nghiệp hướng đến không gian làm việc chất lượng và linh hoạt hơn.

Với hơn 2,7 triệu m² diện tích văn phòng tại TP.HCM, ngành này không chỉ góp phần ổn định nguồn thu từ bất động sản mà còn hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc mở rộng hoạt động. Đặc biệt, thị trường này phản ánh rõ ràng tình hình kinh tế qua các chỉ số như giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, và nguồn cung mới.

Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê TPHCM năm 2024

Năm 2024 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM. Nguồn cung văn phòng mới, đặc biệt là các tòa nhà hạng A tại các khu trung tâm, đã gia tăng đáng kể, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của các doanh nghiệp, nhất là trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và thương mại.

Tuy nhiên, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng trở nên gay gắt hơn. Để thu hút khách hàng, các tòa nhà văn phòng không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, tiện ích và thiết kế, hướng tới các tiêu chuẩn xanh và bền vững.

Nguồn cung mới

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê tại TP.HCM đã tăng 15% so với năm trước, chủ yếu nhờ vào sự hoàn thành của hơn 10 tòa nhà nhà văn phòng cao cấp mới. Nhu cầu thuê văn phòng hạng A vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85%.

• Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM hiện đạt hơn 2,7 triệu m², trong đó phân khúc hạng A và B chiếm tỷ trọng lớn nhất.
• Khoảng 118.700 m² văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2024–2025 tại khu vực trung tâm (Quận 1).
• 81.000 m² văn phòng hạng A sẽ được bổ sung ở các khu vực ngoài trung tâm từ 2024–2026.
• Thị trường văn phòng TP.HCM năm 2024 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, đặc biệt trong phân khúc hạng A.
• Sự phát triển tại các khu vực ngoài trung tâm như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng làm giảm áp lực lên khu vực trung tâm, đồng thời tạo ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong việc tìm kiếm không gian làm việc hiện đại và bền vững.

Tòa nhà văn phòng nổi bật đã đi vào hoạt động tại TPHCM trong năm vừa qua gồm: The Nexus, The Hallmark, Riverfront Financial Centre, The Waterfront Saigon, Techcombank Saigon Tower, ETOWN 6, Vinatex Building, ThaiSquare The Merit,..

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường văn phòng Tp.HCM năm 2024

Nhu cầu thuê của doanh nghiệp quốc tế: Theo báo cáo từ CBRE, nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B tại TP.HCM đã tăng 12% trong năm qua. Khu vực CBD, Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm trở thành tâm điểm với các dự án đạt chuẩn quốc tế. Thống kê cho thấy, lĩnh vực công nghệ chiếm 30% diện tích thuê tại TP.HCM trong năm 2024, tiếp theo là tài chính (25%).

Xu hướng phát triển bền vững: Các tòa nhà đạt chứng chỉ LEED, WELL, LOTUS, cũng như các chứng nhận công trình xanh khác ngày càng chiếm lĩnh thị trường. Chúng không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí năng lượng mà còn nâng cao hình ảnh thương hiệu.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng trong năm 2024

Báo cáo của CBRE cho thấy sự khác biệt lớn về nhu cầu và khả năng hấp thụ không gian làm việc, đặc biệt ở phân khúc hạng A và hạng B, với những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến từ nguồn cung mới và đặc điểm của từng khu vực.

• Diện tích cho thuê văn phòng hạng A đạt 38.000 m², gấp hơn 2 lần so với hạng B (14.613 m²).
• Các doanh nghiệp lớn trong ngành công nghệ và tài chính tiếp tục chọn các tòa nhà cao cấp tại khu vực trung tâm Quận 1 như Bitexco Financial Tower và khu vực mới nổi Thủ Thiêm với The METT.
• Tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống 17,6%, cho thấy sự phục hồi tích cực của phân khúc cao cấp tại TP.HCM.
• Khu vực trung tâm Quận 1 vẫn là tâm điểm với khả năng tiếp cận giao thông và tiện ích vượt trội, trong khi Thủ Thiêm trở thành lựa chọn thay thế nhờ giá thuê cạnh tranh hơn.
• Tỷ lệ trống hạng B duy trì ở mức thấp 11,0%, nhờ sự quan tâm của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ưu điểm: Phân khúc hạng A duy trì đà phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và ngoài trung tâm như Thủ Thiêm.

Hạn chế: Phân khúc hạng B cần cân đối nguồn cung để tránh rủi ro bão hòa trong tương lai

Dự báo thị trường văn phòng cho thuê 2025 tại TPHCM

Dự báo thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM, đặc biệt là các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận Phú Nhuận và các khu vực đang phát triển như Quận 2, Tân Bình, Bình Thạnh, Thủ Đức năm 2025 sẽ có những biến động đáng chú ý.

Nhu cầu thuê văn phòng Quận 1 và Quận 3 vẫn được duy trì ổn định nhờ vào vị trí đắc địa và cơ sở hạ tầng hiện đại. Trong khi đó, các quận như Tân Bình và Bình Thạnh đang nổi lên như những lựa chọn hấp dẫn với mức giá thuê cạnh tranh hơn và không gian làm việc hiện đại. Nguồn cung văn phòng mới sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tập trung ở các khu vực như Quận Tân Bình và Thủ Đức.

Quận 2 và Thủ Đức với sự phát triển mạnh mẽ của khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thu hút nhiều doanh nghiệp công nghệ và startup.

Theo đánh giá của ông Đặng Thành Tín - Giám đốc kinh doanh Công ty Office Saigon: "Nhu cầu tìm văn phòng của các doanh nghiệp tại TPHCM đang trên đà gia tăng. Trong thời gian tới sẽ xuất hiện nhiều nguồn cung tại khu vực trong và ngoài trung tâm với mức giá cạnh tranh. Đây chính là thời điểm mà nguồn cung và nguồn cầu đều dồi dào, thị trường vị vậy sẽ có sự cạnh tranh công bằng về hai phía."

Dự báo tăng trưởng giá thuê văn phòng năm 2025

Giá thuê văn phòng tại Việt Nam năm 2025 dự kiến sẽ tăng trưởng đáng kể, đặc biệt tại TP.HCM, nhờ vào các yếu tố sau:

1. Kinh tế phục hồi:

• Sau giai đoạn ảnh hưởng từ dịch bệnh và các biến động kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam đã dần ổn định và phục hồi mạnh mẽ.
• Tăng trưởng GDP dự báo đạt mức 6-6,5% vào năm 2025, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước mở rộng hoạt động.

2. Nhu cầu từ doanh nghiệp quốc tế:

• Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các tập đoàn quốc tế nhờ vào chi phí vận hành cạnh tranh, lực lượng lao động chất lượng cao, và môi trường đầu tư thuận lợi.
• Các ngành công nghệ, tài chính, và thương mại điện tử đặc biệt dẫn đầu trong việc tìm kiếm không gian văn phòng hạng A đạt chuẩn quốc tế.

Tại Tp.Hồ Chí Minh giá thuê văn phòng hạng A dự kiến tăng 5%, đạt mức trung bình 58.5USD/m²/tháng. Tăng trưởng này tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm, nơi các dự án mới tiếp tục thu hút khách thuê nhờ vị trí đắc địa và tiện ích cao cấp.

Xu hướng văn phòng phát triển trong tương lai

Têu chuẩn phân khúc văn phòng hạng A

Tiêu chuẩn mới Các tòa nhà hạng A ngày càng nâng cao tiêu chuẩn, không chỉ tập trung vào vị trí đắc địa và thiết kế hiện đại mà còn chú trọng đến các yếu tố bền vững và trải nghiệm người dùng.

Việc tích hợp không gian xanh, công nghệ thông minh và dịch vụ tiện ích cao cấp như phòng tập gym, nhà hàng, khu vực làm việc chung (co-working) đã trở thành tiêu chuẩn mới để thu hút các doanh nghiệp lớn.

Thuê văn phòng linh hoạt (Coworking space, văn phòng trọn gói)

Coworking space và văn phòng trọn gói đang trở thành xu hướng được các doanh nghiệp vừa và nhỏ, startup và các nhóm dự án ưu tiên lựa chọn. Các không gian này không chỉ cung cấp sự linh hoạt về thời gian thuê mà còn đi kèm với các dịch vụ tiện ích đa dạng, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí quản lý. Các doanh nghiệp không cần phải đầu tư vào hạ tầng mà vẫn có thể sở hữu không gian làm việc đầy đủ tiện nghi.

Các văn phòng trọn gói, coworking space nổi bật tại HCM gồm: Dreamplex, CirCo, UPGen, Wework, Uniworks, G Office, The Sentry,..

Văn phòng xanh - tiêu chuẩn LEED

Cuộc cạnh tranh khốc liệt để đạt được chứng nhận LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) đang diễn ra sôi nổi giữa các tòa nhà văn phòng tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Xu hướng này không chỉ đơn thuần là một cuộc đua danh hiệu mà còn phản ánh một sự chuyển dịch sâu sắc trong ngành bất động sản văn phòng, nơi mà yếu tố bền vững và thân thiện với môi trường đang trở thành tiêu chí hàng đầu để thu hút khách hàng.

Các tòa nhà văn phòng xanh (LEED) tiêu biểu tại TPHCM gồm: President Place, Friendship Tower, OneHub Saigon, Deutsches Haus, The Hallmark, The Nexus,..

Bạn muốn tìm hiểu thêm về các tòa nhà văn phòng xanh tiêu biểu tại TPHCM hoặc tiêu chuẩn của tòa nhà văn phòng xanh. Hãy tìm hiểu thêm về về Tiêu chuẩn LEED là gì?.

Năm 2025, văn phòng xanh không chỉ là một xu hướng mà đã trở thành tiêu chuẩn mới trong thị trường bất động sản văn phòng. Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên không gian làm việc thân thiện với môi trường để nâng cao hình ảnh thương hiệu, cải thiện sức khỏe nhân viên, và đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển bền vững.

Văn phòng xanh không chỉ là cách tiếp cận dài hạn để bảo vệ môi trường mà còn mang lại nhiều lợi ích vượt trội cho doanh nghiệp và nhân viên.

• Tiết kiệm chi phí vận hành
• Nâng cao sức khỏe và năng suất làm việc
• Thu hút nhân tài và đối tác
• Tuân thủ chính sách và tiêu chuẩn quốc tế
• Đóng góp vào phát triển bền vững.

Cơ hội và thách thức cho thị trường văn phòng cho thuê

Cơ hội

Thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM năm 2025 có nhiều cơ hội lớn, đặc biệt từ các yếu tố hỗ trợ từ chính sách và phát triển hạ tầng.

• Chính sách ưu đãi FDI: Chính phủ Việt Nam duy trì các chính sách ưu đãi về thuế và thủ tục đầu tư, thu hút nhiều tập đoàn quốc tế đến mở rộng hoạt động.
• Nhu cầu từ các doanh nghiệp quốc tế: Các công ty công nghệ và tài chính quốc tế như Google, Meta, và HSBC đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao tại các thành phố lớn.
• Phát triển hạ tầng đô thị: Dự án Metro số 1 và các tuyến giao thông kết nối khu vực Thủ Thiêm với trung tâm Quận 1 dự kiến thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tại khu vực này.

Thách thức

Dù có nhiều cơ hội, thị trường văn phòng cũng đối mặt với những thách thức đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh.

Năm 2025, thành phố Hồ Chí Minh dự kiến chào đón thêm 165.000 m² văn phòng mới, gây áp lực lớn lên tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt tại phân khúc hạng A và B. Do nguồn cung dồi dào và giá thuê cạnh tranh, các tòa nhà hạng B phải đối mặt với thách thức trong việc thu hút khách thuê, đặc biệt từ các doanh nghiệp nhỏ.

Giải pháp chiến lược:

Để tối ưu hóa lợi nhuận và duy trì tính cạnh tranh, các chủ đầu tư và nhà quản lý văn phòng cần tập trung vào các giải pháp sau:

1. Tăng giá trị bằng tiện ích và dịch vụ bổ sung:

• Tiện ích: Các tòa nhà nên đầu tư vào không gian xanh, khu vực nghỉ ngơi, phòng tập thể dục, và các tiện ích hỗ trợ như bãi đậu xe rộng rãi hoặc khu vực ăn uống.
• Dịch vụ bổ sung: Cung cấp các dịch vụ như lễ tân, bảo vệ 24/7, và hỗ trợ công nghệ (Wi-Fi tốc độ cao, hệ thống họp trực tuyến).

2. Phát triển không gian làm việc linh hoạt:

• Tích hợp mô hình coworking hoặc hybrid để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và startup.
• Cung cấp hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc điều kiện thuê linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

3. Tập trung vào thiết kế bền vững:

Các tòa nhà đạt chuẩn LEED, LOTUS, WELL,.... sẽ tạo lợi thế lớn trong việc thu hút các doanh nghiệp quốc tế có yêu cầu cao về không gian làm việc.

4. Tối ưu hóa giá thuê:

Thực hiện chính sách giá thuê linh hoạt, giảm giá trong giai đoạn đầu thuê, hoặc áp dụng các chương trình ưu đãi để tăng tỷ lệ lấp đầy.

Đánh giá chung về thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM

Thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2025 đang bước vào giai đoạn phát triển sôi động với nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Nhu cầu thuê văn phòng hạng A từ các doanh nghiệp quốc tế tăng cao, nhờ sự phục hồi kinh tế và sức hấp dẫn từ dòng vốn FDI. Đồng thời, nguồn cung mới tập trung vào các dự án chất lượng cao, tích hợp tiêu chuẩn xanh, hứa hẹn nâng tầm tiêu chuẩn không gian làm việc.

Tuy nhiên, áp lực từ nguồn cung vượt cầu và tỷ lệ trống tăng cao đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư trong việc tối ưu giá trị bất động sản, tập trung vào tiện ích và dịch vụ bổ sung để thu hút khách thuê. Với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng đô thị và xu hướng văn phòng linh hoạt, thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam vẫn là một điểm sáng trong khu vực, mang lại cơ hội lớn cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Bài viết được tổng hợp bởi Office Saigon - chuyên hỗ trợ văn phòng cho doanh nghiệp tại Hồ Chí Minh. Chúng tôi hy vọng sẽ mang đến bạn những kinh nghiệm bổ ích trong quá trình tìm thuê văn phòng làm việc.

CÔNG TY TNHH OFFICE SAIGON – Cho thuê văn phòng chuyên nghiệp
Đ/c: Tầng 24, Pearl Plaza Tower, 561A Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh, TpHCM.
Hotline: 0987 11 00 11 – 0938 339 086
Email:info@officesaigon.vn - Website: www.officesaigon.vn